عقد الإيجار في فرنسا

«Bail non meublé» (عقد السكن الفارغ) مدته ثلاث سنوات للمؤجر الفرد (وست سنوات لشخصية اعتبارية) قابلة للتجديد تلقائياً، و«bail meublé» سنة قابلة للتجديد (وتسعة أشهر للطلاب دون تجديد تلقائي)، و«bail mobilité» للتنقل المهني والدراسي من شهر إلى عشرة أشهر بلا وديعة ولا تجديد.

• يجب أن يتضمن العقد: أسماء الأطراف وعنوان السكن ومساحته (loi Carrez في العمارات المشتركة) ووصفه، والإيجار وموعد دفعه، وشروط المراجعة السنوية عبر «IRL» (مؤشر مراجعة الإيجار)، والرسوم (بتقسيم أو ثابتة)، والوديعة، والتشخيصات المرفقة (DPE وغيرها)، ووصف الحالة (état des lieux).
• أرفق كذلك «notice d'information» وسند الضمان.
• اقرأ العقد كاملاً قبل التوقيع، واطلب ترجمة أو مساعدة ADIL إن لم تفهم بنداً.
• لا يجوز اشتراط سداد أوتوماتيكي بخصم مباشر فقط، ولا غرامات تعسفية.

وديعة الضمان (dépôt de garantie) لا تتجاوز شهراً واحداً من الإيجار دون رسوم لعقد السكن الفارغ، وشهرين للمفروش، ولا وديعة في bail mobilité.

• يُودَع للمؤجر عند التوقيع ولا فوائد عليه.
• تُعاد خلال شهر واحد من تسليم المفاتيح إذا طابق وصف الخروج وصف الدخول، وخلال شهرين إن وُجدت فروق، ويجوز خصم الأضرار الفعلية وإيجار متأخر وحصة الرسوم (بمبررات وفواتير).
• إن تأخر المؤجر فعليه فوائد بنسبة 10 بالمئة من الإيجار لكل شهر تأخير.
• الرسوم (charges) تُدفع مقابل خدمات (تدفئة مشتركة وماء ساخن ومصعد وتنظيف)، وتُسوَّى سنوياً بعد إثبات بالفواتير.
• للتأمين: «assurance habitation» إلزامي للمستأجر ويُقدَّم إثباتها للمؤجر سنوياً.
• ولا يجوز أن يطلب ضماناً مزدوجاً (وديعة وكفالة شخصية لوكالة ضمان).

على المؤجر تسليم سكن «décent» أي لائق: مساحة لا تقل عن 9 م² وارتفاع 2.20 م، ومصدر تدفئة كافٍ، وماء جارٍ، وكهرباء آمنة، وسلامة الهيكل، وخلوه من المخاطر الصحية.

• وعليه إجراء الإصلاحات الكبرى (السقف والجدران والغلاية الأصلية والأنابيب) وصيانة الأنظمة الأساسية.
• أما أنت فمسؤول عن «réparations locatives» أي الصيانة اليومية: تغيير المصابيح وتنظيف الأنابيب الصغيرة وصيانة الغلاية سنوياً (contrat d'entretien بعقد صيانة) وتنظيف مدخنة إن وجدت والنظافة وإصلاح الأضرار التي سببتها.
• أبلغ المؤجر بأي عطل كتابةً برسالة مسجلة (lettre recommandée).
• وإن لم يصلح فيمكنك اللجوء إلى «commission départementale de conciliation» أو المحكمة، وبعض الحالات تسمح بتخفيض الإيجار.
• ولا يحق لك إجراء أعمال كبيرة أو تغيير الأقفال بلا إذن.
• ولا يجوز للمؤجر دخول السكن دون موافقتك.

يستطيع المستأجر إنهاء العقد في أي وقت بإشعار (préavis) مكتوب بـ«lettre recommandée avec accusé de réception» أو عبر عون قضائي أو تسليم شخصي بإيصال.

• مدة الإشعار ثلاثة أشهر عموماً للسكن الفارغ، وتُخفَّض إلى شهر واحد في «zones tendues» (المدن الكبرى) أو لأسباب: فقدان العمل، ونقل مهني، ومرض، وتلقي RSA أو AAH، وأول سكن اجتماعي.
• وللسكن المفروش شهر واحد.
• أما المؤجر فلا يستطيع إنهاء العقد إلا عند نهايته بإشعار ستة أشهر وبأسباب قانونية: بيع السكن أو الإقامة فيه أو لسبب جدي وشرعي (مخالفة العقد).
• لا يجوز طرد أو قطع الخدمات أو تغيير الأقفال أو التهديد، فهذا جريمة.
• وتوجد «trêve hivernale» (الهدنة الشتوية) من 1 نوفمبر إلى 31 مارس لا يُنفَّذ فيها الطرد.
• وعليك تسليم المفاتيح وإجراء وصف حالة الخروج وتسوية الحسابات.

لا يُطرد المستأجر إلا بحكم قضائي وتنفيذ عون قضائي (commissaire de justice)، بعد إجراءات: إنذار بالدفع (commandement de payer) ثم دعوى أمام «tribunal judiciaire» ثم أمر بمغادرة.

• في حال تأخر الإيجار تواصل مع المؤجر وCAF فوراً واطلب خطة سداد (échéancier)، وتتوفر مساعدات «FSL» و«Loca-Pass» وحق «commission de surendettement» لمن تراكمت ديونه.
• وإن كنت مهدداً بالإخلاء فاتصل بـ«ADIL» (مجاني) و«Fondation pour le logement» و«115» وجمعيات كـ«Secours catholique» و«Emmaüs» و«Secours populaire»، وبمكتب المساعدة القانونية بالمحكمة، ويحق لك «aide juridictionnelle» لمحام مجاناً بحسب دخلك.
• وتساعد جمعيات المستأجرين (CNL وCLCV وCSF).
• وحافظ على نسخ من عقدك وإيصالات الإيجار ومراسلاتك، فهي أدلتك.

كم مدة عقد السكن الفارغ؟