عقد الإيجار في ألمانيا

العقد العادي غير محدد المدة، ويستمر حتى ينهيه أحد الطرفين بإشعار.

• لا يجوز أن يكون العقد محدد المدة إلا لسبب مبيّن كتابةً، مثل حاجة المؤجّر إلى الشقة لنفسه بعد مدة أو أعمال هدم وتجديد كبيرة.
• وإن لم يُذكر السبب فالعقد يُعدّ غير محدد المدة.
• ويوجد أيضاً عقد إيجار الغرفة المفروشة أو المؤقتة الذي له قواعده.
• اقرأ أول صفحة جيداً: فيها عادةً أسماء الأطراف والعنوان وتاريخ البدء ومقدار الإيجار الأساسي والنفقات الإضافية والضمان.

يحدد العقد الإيجار الأساسي والدفعة الشهرية للنفقات.

• لا يجوز للمؤجّر رفع الإيجار متى شاء: يجب أن يبرر الزيادة بمقارنتها بجدول الإيجارات المحلي (Mietspiegel)، ولا يجوز أن تزيد على عشرين بالمئة خلال ثلاث سنوات، وخمسة عشر بالمئة في المدن ذات السوق الضيقة.
• ويجب أن يمنحك مهلة للتفكير قبل أن تصبح الزيادة سارية.
• إن كان العقد يتضمن إيجاراً متدرجاً أو مرتبطاً بالتضخم فالزيادات محددة سلفاً.
• وكل عام تصلك فاتورة النفقات الفعلية (Betriebskostenabrechnung) فراجعها ولك أن تطلب الاطلاع على الفواتير.

الضمان الأقصى ثلاثة أشهر من الإيجار الأساسي، ويودعه المؤجّر في حساب منفصل بفائدة، ويُردّ إليك بعد الخروج مع خصم ما يستحق فعلاً.

• الإصلاحات الصغيرة قد تُحمَّل عليك بحد أقصى في العقد، أما الإصلاحات الكبيرة فعلى المؤجّر.
• وكثير من بنود «الإصلاحات التجميلية» (Schönheitsreparaturen) كإلزامك بطلاء الجدران بألوان محددة تُعدّ باطلة قضائياً.
• إن ظهر عيب كعطل التدفئة أو العفن فأبلغ المؤجّر كتابةً فوراً، ويحق لك تخفيض الإيجار (Mietminderung) بنسبة تتناسب مع العيب حتى يُصلح.

يستطيع المستأجر أن ينهي العقد دائماً بإشعار مدته ثلاثة أشهر، ويجب أن يصل الإشعار مكتوباً وموقّعاً قبل اليوم الثالث من الشهر.

• أما المؤجّر فلا ينهيه إلا لسبب معتبر: كحاجته الشخصية إلى الشقة (Eigenbedarf) أو مخالفة المستأجر الجسيمة أو تأخره في الدفع شهرين، وتزداد مدة إشعاره كلما طالت مدة سكنك.
• وللإنهاء ضوابط شكلية صارمة، فاحتفظ بإثبات إرسال الرسالة.
• وإن تلقيت إنهاءً فلا تخرج فوراً بل استشر جمعية المستأجرين، فكثير من الإنهاءات باطلة أو يمكن الاعتراض عليها.

يُنصح بشدة بتأمين المسؤولية الخاصة (Haftpflichtversicherung) لأنك مسؤول مالياً عن الأضرار التي تسببها للشقة أو للجيران، وقسطه منخفض.

• وتأمين محتويات المنزل (Hausratversicherung) يفيد عند السرقة أو الحريق.
• وتوفر جمعيات المستأجرين استشارة قانونية مقابل اشتراك سنوي صغير، وهي أفضل استثمار للمستأجر الجديد.
• واحتفظ دائماً بنسخة من العقد وكل الرسائل والإيصالات ومحضر التسليم والصور، فهي أدلتك في أي نزاع.

كم مدة الإشعار التي يلتزم بها المستأجر عادةً لإنهاء العقد؟